Vad är ett dolt fel
När du köper en bostad är det svårt att själv avgöra i vilket skick fastigheten eller bostadsrätten befinner sig. En fastighet köps i befintligt skick enligt Jordabalkens regler och detsamma gäller bostadsrätter enligt Köplagens regler. Det betyder att säljaren inte är ansvarig för fel som du själv borde ha upptäckt vid en undersökning och att du som köpare har en långtgående undersökningsplikt. Det är därför klokt att anlita någon som yrkesmässigt utför fastighetsbesiktningar. Som köpare har du skyldighet att undersöka och kontrollera den fastighet du ska köpa. Som köpare är kraven på din kunskap och noggrannhet vid besiktningen högt ställda.
Fel och brister i fastigheten som du vid en noggrann och ingående undersökning har möjlighet att upptäcka eller borde ha "förväntat dig", med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning kan säljaren inte göras ansvarig för. Normalt är det inget krav att du som köpare måste göra ingrepp eller åverkan i byggnaden men upptäcker du något som kan tyda på att ett fel föreligger är du skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet.
Köparens undersökningsplikt innebär mer än att bara gå runt och titta och omfattar allt som är möjligt att se på. Dolda fel är väsentliga fel och brister som inte kan upptäckas varken av dig, säljaren och anlitad besiktningsman. Du ska inte heller haft anledning att misstänka att felet fanns med hänsyn till fastighetens pris, ålder och skick. I princip är den typ av dolda fel som säljaren har slutligt ansvar för, brister i byggnadens konstruktion eller utförande, så kallat byggfusk. Säljaren har under normala omständigheter 10 års ansvar mot köparen för så kallade dolda fel. Om du och säljaren inte kommer överens om ersättning trots att du anser att felet kan betraktas som dolt, måste i många fall en jurist kopplas in och slutligen kan tvisten leda till prövning i domstol.
Om du anlitat en professionell besiktningsman har du sannolikt lättare att hävda att du uppfyllt din undersökningsplikt på ett fullgott sätt. Det är också viktigt att veta att den ersättning som säljaren eventuellt blir tvungen att betala ut till dig inte omfattar en eventuell standardförbättring som åtgärdandet av felet kan leda till. Det är inte meningen att du ska få en bättre fastighet än vad du hade anledning att räkna med vid köpet.
Några punkter som bör undersökas extra noga är följande:
Utrymmen i grund, källare och övriga biytor som ej är att betrakta som bostadsyta
Fukt på golv och väggar i källarutrymmen
Sprickbildningar i fasad och grund
Yttertakets skick
Brunnar - vattenmängd och vattenkvalitet
Rötskador
Skorsten och murstock
El- och vattenledningar
Värmeanläggning
Isolering
Övriga byggnader på fastigheten